Jak stworzyć biznesplan wynajmu wakacyjnego jako pomysłu na dochód?

Decyzja o inwestycji w nieruchomości na wynajem nie powinna być podejmowana pochopnie. Chociaż jest to dochodowy biznes, może się okazać, że w grę wchodzi nie tylko reklamowanie się,szukanie najemców podpisywanie umów i zbieranie pieniędzy. Mieszkanie to koszty utrzymania, podatki, opłaty reklamowe, remonty po najemcach i oczywiście inne nieprzewidziane wydatki.

Budując kompleksowy biznesplan odkryjesz przynajmniej część tajemnic dotyczących tego, jakie wyzwanie niesie przedsięwzięcie w zakresie zarządzania nieruchomościami. Poniższy przewodnik pomoże ci uporządkować myśli i nakreślić jasny plan sukcesu firmy zajmującej się wynajmem dzisiaj i w przyszłości.

Podsumowanie biznesowe

Odpowiedz na poniższe pytania. To proste zadanie pozwoli naprawdę ułożyć ogólny biznesplan składający się z kilku najważniejszych zagadnień. Jest to wersja podstawowa, więc nie musisz stresować się szczegółami. Zastanów się:

 

Kto dokładnie kto jest twoim docelowym klientem?

– Rodziny
– Pary
– Samotni podróżnicy
– Duże grupy lub organizacje
– Podróżujących w interesach

Jaką posiadasz własność?

–  Mały dom
–  Duży dom
–  Apartament
–  Pokój prywatny
– Kilka typów nieruchomości

Gdzie znajduje się Twoja nieruchomość i jakie rodzaje podróżnych są najczęściej w tej okolicy?

–   Rodzinny przyjeżdżające na wakacje
–   Pracownicy na delegacjach
–  Pary przybywające na romantyczne wypady
–  Osoby planujące okazje rodzinne (zjazdy, wesela itp.)

Kiedy ludzie odwiedzają twoją okolicę?

–  Weekendy
–   Niektóre pory roku
–   Cały czas
–   Wakacje

Dlaczego chcesz wynająć tę nieruchomość?

–  Próbujesz zarobić dorywczo?
–  Zakładasz długoterminowy biznes?
–  Czy to dodatkowa nieruchomość, którą ma pracować na siebie?
–  Czy masz dodatkowy pokój do wykorzystania w domu?

Oto kilka podstawowych pytań, które pomogą ci sformułować ogólne założenia biznesu. Odpowiedzi na wszystkie lub tylko niektóre z tych pytań z pewnością nie są konieczne, ale jest to świetny początek, jeśli potrzebujesz pomocy w uporządkowaniu myśli.

Pamiętaj, że to tylko ogólny zarys twojego biznesplanu, a szczegóły można później opracować.

Analiza firmy i branży

Czas przejść do szczegółów! Podczas przeprowadzania analizy planu działania oraz samej branży, Twoim celem powinno być znalezienie cech, które wyróżnią Twoją firmę i nieruchomość na rynku, i ustalenie, jakiej ceny możesz się spodziewać za wynajem.

W skrócie: Co czyni cię lepszym i cenniejszym niż konkurencja?

Odwiedź dowolną witrynę z ogłoszeniami, a prawdopodobnie znajdziesz setki, jeśli nie tysiące innych nieruchomości na dolnym śląsku. Wyróżnienie się będzie kluczem do Twojego sukcesu.

To wymaga zastanowienia i wypisania pewnych walorów nieruchomości na kartce. Chcesz mieć pewność, że oferujesz wyjątkowe wrażenia, jednocześnie zachowując pożądaną i przystępną cenę dla jak największej liczby odbiorców. Czy jesteś pewien, że standard mieszkanie nie odbiega negatywnie od innych nieruchomości we Wrocławiu. A może jesteś w stanie zaoferować ładniejsze mieszkanie? Zadaj sobie następujące pytania, aby znaleźć grupę docelową, która będzie zachwycona Twoją ofertą.

Co wyróżnia moją nieruchomość?

–  Do jakich atrakcji lub zajęć można łatwo dotrzeć z mojej nieruchomości?
– Czy moja nieruchomość oferuje zajęcia i udogodnienia na miejscu, takie jak wędkowanie, pływanie, pokój gier, rowery, internet itp.?
–  Czy moja własność jest w środku miasta, czy też jest w szczerym polu?
–  Czy moja firma oferuje unikalną na rynku usługę?

Jakie planuję opłaty naliczane za noc, tydzień lub dłużej?

–  Jak moja nieruchomość wypada w porównaniu z innymi obiektami do wynajęcia na dolnym śląsku lub w samym Wrocławiu? (metraż, cena itp.)
–  Czy mogę pokonać konkurencję i za trzymać klientów przy zachowaniu rozsądnej marży zysku?
–  Czy standard i inne zalety mojego mieszkania pasuje do tego, czego szukają podróżni w mojej okolicy?

Jak reklamuje się konkurencja i skąd pochodzi? Czy używają …

–  Stron internetowych
–  Mediów społecznościowych
– Anonsów w grypach czy prasie
– Rekomendacji
–  Reklamy online w sieci reklamowej lub w wyszukiwarce

Czy istnieje opcja marketingowa, którą lekceważy moja konkurencja i czy mogę skorzystać z tego sposobu? Na przykład: Nikt na rynku nieruchomości na dolnym śląsku nie kieruje swojej oferty do klientów ze zwierzętami, więc cała ta nisza należy do mnie.

Jakie rodzaje wypożyczalni są dostępne w okolicy? Czy mogę zaoferować coś dodatkowego, aby przyciągnąć więcej klientów? Przykładem mogą być domowe obiady, ogniska integracyjne itp.

Jaki rodzaj standardu nieruchomości oferujesz?

–  Luksusowy
–  Ekonomiczny
–   Podstawowy
–  Pełen serwis

Chociaż będziesz mieć kontrolę nad tym, jaki rodzaj usług oferujesz, jakie są udogodnienia, czy jak będzie bogato urządzony i zadbany lokal, nie masz bezpośredniego wpływu na lokalizację, dostęp do transportu lub wielkość nieruchomości. Tego nie możesz zmienić, zaś inne wskaźniki możesz poprawić, na przykład odnawiając mieszkanie. Ważne jest, aby być realistycznym w kwestii tego, jakiej ceny możesz oczekiwać za wynajem.

Lepiej nie naliczać luksusowych stawek jeżeli chodzi o nieruchomości we Wrocławiu, które nie reprezentują sobą najwyższego standardu, szczególnie jeśli zaczynasz bez historii obsługi gości na wysokim poziomie lub nie masz recenzji. Spójrz uczciwie na swoją nieruchomość i realnie ustalaj cenę.

Im więcej wiesz o swojej konkurencji, tym większe szanse na stworzenie biznesplanu, który postawi Twoją firmę na pierwszym miejscu. To jest Twój biznes i musisz być w tym ekspertem, zarówno teoretycznym jak i praktycznym. Dodatkowo trzeba stale poszerzać swą wiedzę. Przeprowadzając małe badania, możesz upewnić się, że Twoja firma zawsze oferuje najlepszą obsługę za uczciwą cenę.

Analiza gości

Aby być najlepszym gospodarzem,upewnij się, że dążysz do tego, by spełnić pewien podstawowy warunek: poznaj swojego klienta!

Kto wynajmuje od ciebie i dlaczego? Jeśli potrafisz odpowiedzieć na te pytania, możesz łatwo zbudować profil przeciętnej bazy gości czyli swojej grupy docelowej i dostosować biznesplan do ich potrzeb.

Jeśli wynajmujesz od jakiegoś czasu, prawdopodobnie dobrze wiesz, jakie osoby przyciąga Twoja nieruchomość. Jeśli jesteś nowy w branży wynajmu wakacyjnego, skorzystaj z Internetu na swoją korzyść i dowiedz się, kto odwiedza dolny Śląsk i w jakim celu?

Oczywiście każdy ma wyobrażenie idealnego klienta i na pewno możesz skierować swoją reklamę właśnie do przedstawicieli te grupy docelowej, ale pamiętaj, że ważne jest, aby znaleźć równowagę między swoim idealnymi klientem a tymi, którzy faktycznie szukają wynajmu w Twojej okolicy.

Zbuduj swój biznes wokół wymarzonego klienta. Na przykład, jeśli wolisz wynajmować mieszkanie parom bez dzieci, dobrze byłoby reklamować swój wynajem jako opcję na romantyczny wypad i oferować usługi i udogodnienia, które zaspokajają potrzeby tej grupy demograficznej.

Działania

Niezależnie od tego, czy masz pięć nieruchomości, czy jedną, a może 20, musisz ustalić zestaw standardów i zasad, których będziesz przestrzegać jeżeli chodzi o sam proces wynajmu. Ważne jest, aby zawsze wiedzieć, kto jest odpowiedzialny za niektóre zadania i kiedy oczekuje się ich wykonania, na przykład sprzątnie apartamentu czy pokoju. Mając plan działania, zapewnisz ciągłość działalności, co będzie prowadzić do większej wydajności i wyższych zysków.

Jeśli masz tylko małą nieruchomość, a nawet pojedynczy pokój, który wynajmujesz, możesz samodzielnie poradzić sobie z prawie wszystkimi działaniami dotyczącymi firmy lub zlecić niektóre prace, takie jak na przykład księgowość, dbałość o ogród i sprzątanie.

Jeśli masz wiele nieruchomości, może to stać się bardzo trudne bez pomocy i zwykle jest konieczne zatrudnienie personelu do części lub całości obowiązków. To oczywiście zwiększa koszty, ale także sprawia, że zyski mogą być większe. Obszary, które należy wziąć pod uwagę:

– Zarządzanie rezerwacjami i kalendarzem
– Dbałość o architekturę krajobrazu / pielęgnacja nieruchomości z zewnątrz
–  Konserwacja i remonty
–  Sprzątanie i pranie
–  Księgowość i archiwizacja podatkowa
–  Rozpatrywanie skarg i reklamacji

 – Prowadzenie kuchni czy restauracji
–  Marketing / reklama

Nawet w przypadku wielu nieruchomości możesz być w stanie poradzić sobie z niektórymi z tych aspektów na własną rękę, ale inne będą wymagać zatrudnienia pracownika czy zlecenia firmie zewnętrznej, aby upewnić się, że wszystko zostanie profesjonalnie i terminowo załatwione.

Marketing i reklama

Na podstawie wszystkich dotychczasowych rozważań dotyczących tego, jakiego rodzaju gościa chcesz przyciągnąć, czas podjąć decyzje dotyczące marketingu i reklamy. Innymi słowy: jak i gdzie zamierzasz promować swoją nieruchomość i usługę wynajmu? Jak w każdej firmie, dobrze będzie zdywersyfikować kanały marketingu i dystrybucji, aby dotrzeć do jak największej liczby odbiorców.

Marketing

Każda nieruchomość na dolnym Śląsku jest wyjątkowa i ma walory, które należy wyróżnić. Tworząc reklamy, należy w jak największym stopniu skupić się na tych wyjątkowych aspektach. Może być to ładny standard, wyjątkowa lokalizacja, niska cena czy udogodnienia.

Stworzenie świetnej reklamy to tylko pierwszy krok. Musisz zdecydować, w jaki sposób chcesz wyświetlać swoją reklamę docelowym odbiorcom. Niektóre pomysły marketingowe, które warto rozważyć:

–   Twój własny bezpośredni kanał lub strona internetowa
–  Reklamy Google / Bing
–   Media społecznościowe
–  Tradycyjne media
–  Rekomendacja
– Sieć poleceń w internecie

Reklama za pośrednictwem przeznaczonych do tego kanałów

Jak konkurować z gigantami, które są na rynku długo, cieszą się zaufaniem klientów i posiadają dobrą renomę. Zazwyczaj mają one ogromną liczbę odbiorców należących do ich grupy docelowej. Polecają swoim klientom różnorodne nieruchomości. Nie musisz z nimi walczyć o uwagę klientów, ponieważ najrozsądniej będzie do nich dołączyć.
Firmy te mają kampanie reklamowe za milion złotych i ogromny katalog dostępnych nieruchomości o każdej wielkości, lokalizacji, cenie i standardzie. Przykładem takiego narzędzi do rezerwacji w naszym kraju może być znany portal Booking.com. Na pewno warto do niego dołączyć, ponieważ dzięki temu nasza nieruchomość staje się dostępna ogromnej ilości klientów, którzy szukają wynajmu filtrując po lokalizacji, cenie na noc, standardzie i metrażu. To ważne szczególnie dla nowych firm zajmujących się wynajmem, ponieważ dołączenie do takiego portalu pozwala uzyskać zaufanie, ale także pierwsze recenzje, na które będą zwracać uwagę kolejni klienci. Ogromną zaletą takiego rozwiązania jest także to, że korzystanie z tego narzędzia przyczynia się do pełnego obłożenia wynajmowanej nieruchomości.

Niektóre rzeczy, które warto wziąć pod uwagę, wybierając portal pośredniczący w rezerwacji?

– Ile to będzie kosztować?

– Czy dodane rezerwacje generują opłaty ?
– Jak działa rozliczanie?

– Czy jest to miesięczna opłata, prowizja czy jakaś kombinacja tych dwóch?
– Czy podpisujesz umowę z portalem?
– Jak i kiedy otrzymujesz zapłatę?
– Czy są jakieś zasady, których musisz przestrzegać?
– Jaka jest i czy jest jakaś konkretna docelowa grupa i czy synchronizuje się z Twoim biznesplanem?

Dochód

Nie wykonujesz całej tej pracy, aby nie zarobić czy też stracić zainwestowane pieniądze. Chcesz mieć pewność, że wiesz, jakie będą Twoje wydatki i określić,ile musisz zarobić, aby osiągnąć zysk. Oczywiście chcesz maksymalizować zysk i utrzymywać koszty na jak najniższym poziomie, ale musisz uważać, aby nie stracić tysięcy, aby zaoszczędzić grosze. Nie oszczędzaj na wygodzie i dobrym samopoczuciu oraz bezpieczeństwie klientów.
Aby ustalić ile musisz zarobić , aby osiągnąć swoje cele finansowe, musisz oszacować swoje średnie miesięczne wydatki i miesięczny dochód, który chcesz wygenerować na czysto.
Na początku dopiero ucząc się meandrów prowadzenia swojej pierwszej poważnej firmy, jest całkowicie normalne i powszechne osiągnięcie zerowego zysku, a nawet bycie na minusie przez pierwsze kilka miesięcy działalności. W branży wynajmu krótkoterminowego istnieje pewne niuanse odnoszące się do krzywej zarabiania. Po jakimś roku, a nawet dwóch zobaczysz które miesiące przynoszą Ci największy zysk, a kiedy jest on znikomy.

Niektóre koszty, o których należy pamiętać:

– Lista płac dla pracowników (jeśli dajesz sobie radę sam, nie musisz się o to martwić)
– Średnie koszty mediów (woda, prąd, śmieci, telewizja kablowa / satelitarna, internet itp.)
– Konserwacja
– Spłaty kredytów hipotecznych / pożyczek
– Koszty marketingu
– Prowizje
– Podatki

– Koszty związane z zakupem niezbędnego wyposażenia nieruchomości

Gdy masz już pojęcie o szacowanych miesięcznych kosztach i ustalasz miesięczny cel dochodowy, nadszedł czas, aby dowiedzieć się dokładnie ile musisz naliczać za noc, tydzień, miesiąc, a nawet dłuższy okres, aby osiągnąć swój cel. Formuła jest prosta, ale zmienne mogą być się wahać, więc chcesz dokonać jak najbardziej zachowawczych obliczeń, na przykład stosując rozsądne widełki. Takie obliczenia na sucho nie zawsze będą zgodne z późniejsza rzeczywistością.

Planując zyski weź pod uwagę nie tylko wydatki i koszty, ale także to, że mieszkanie czy pokój nie będą miały wciąż 100% obłożenia.

Planowanie finansowe

Wszyscy wiedzą, że zarabianie pieniędzy wymaga inwestowania pieniędzy, ale skąd dokładnie te wydatki będą wynikać? Cóż, oczywiście zależy to od twojej indywidualnej sytuacji, ale generalnie będą konieczne pewne inwestycje związane z biznesem wynajmu wakacyjnego.
Nawet wynajęcie pokoju w domu z dużym prawdopodobieństwem będzie wymagało remontu, świeżej pościeli, kosmetyków łazienkowych i nie tylko, a działalność na większą skalę będzie oczywiście wymagać znacznie większych wkładów finansowych z góry.

Ważne jest, aby planować zgodnie z własnymi możliwościami i trzymać się jak najbliższego planu finansowego.
Jeśli bierzesz tradycyjną pożyczkę z banku, upewnij się, że stać Cię na spłatę raty, szczególnie jeżeli firma wynajmująca nie startuje z dnia na dzień. Nie chcesz zbankrutować, zanim jeszcze zaczniesz więc rozważ wysokość rat, wartość samej pożyczki i stopę procentową zaciągniętych zobowiązań.
Jeśli masz już sprawdzony model biznesowy, rozsądniej jest inwestować pieniądze z oszczędności niż pożyczać z banku.

O czym należy pamiętać przy tworzeniu planu finansowego:

– Ile pieniędzy potrzeba, aby wszystko działało sprawnie przez co najmniej trzy miesiące?
– Jaką miesięczną płatność można bez problemu regulować?
– Czy istnieje już strumień dochodów dodatkowych lub oszczędności, które można wykorzystać zamiast zaciągać pożyczkę?
– Czy istnieje plan awaryjny, jeśli przychody będą poniżej oczekiwań?

Przyszły rozwój firmy

Nie wszystko w tym biznesie będzie zależało od Ciebie, jednakże praktycznie zawsze jest w tym przedsięwzięciu miejsce na zmiany i rozwój z myślą o przyszłości. Powinieneś więc mieć przynajmniej ogólne pojęcie o tym, dokąd zmierza twój przychód i cała działalność. Wyznaczanie celów jest ważnym czynnikiem sukcesu każdej firmy, a branża zarządzania nieruchomościami nie różni się pod tym względem od innych. Jeśli zaczynasz nową firmę, dobrze jest wytyczyć swoje cele przynajmniej na pierwszy rok działania.
Dobrym przykładem byłoby zwiększenie obłożenia do co najmniej 60% przy średnim dochodzie netto wynoszącym 20%. Jeśli rozwijasz istniejącą firmę, krótszy okres sześciu miesięcy może dać bardziej rzeczywisty obraz. Na przykład, jeśli dodajesz jakąś usługę do swojego wynajmu, możesz chcieć wyznaczyć sześciomiesięczny cel sprzedaży tej usługi dla około 40% gości.
Niektóre rzeczy, które możesz chcieć uwzględnić w swoich planach:

– Zwiększone obłożenie
– Zwiększenie dochodu netto
– Dodawanie nowych usług
– Oferowanie większej liczby udogodnień
– Optymalizacja codziennej pracy
– Zmniejszenie średnich wydatków

Określone cele dostosuj do swego biznesplanu i pomysłów, ale ogólnie rzecz biorąc posiadanie jasnej listy celów pomoże w prowadzeniu firmy do sukcesu. Po osiągnięciu tych celów można ustalić inny zestaw celów i cykl będzie kontynuowany.

Jest to podstawowy przewodnik na temat sporządzania biznesplanu wynajmu krótkoterminowego, ale weź pod uwagę to, że każda firma będzie miała własny zestaw okoliczności i warunków. Pamiętaj, to twoja firma, a ty budujesz dostosowany do Twoich możliwości przewodnik po tym, jak chcesz, aby działała.
Trudno jest dotrzeć do celu, jeśli nie masz odpowiednich wskazówek i celów. Rozpoczęcie działalności w zakresie wynajmu wakacyjnego to duża inwestycja, upewnij się więc, że zaczynasz od solidnego planu.